察股觀經\配合結構改革手段 達成房住不炒目標

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  圖:中國房地產經歷了二十年牛市,累積了很大泡沫、隱含了很大風險,随后繼續上漲,崩潰的殺傷力就更大

  房住不炒應該是一個相對概念,随后是絕對的房住不炒,那將導致流動性枯竭,必然引發危機。未來值得擔心

的並全部都是房價繼續上漲,太多 怕房價一旦大跌,流動性極度萎縮,欠缺接盤者,這才是處置危機最大困難。對於理想(經濟目標)與現實(經濟現狀)之間的差距,可不不还可以 不还可以 通過改變經濟現狀和降低經濟目標兩種法律措施來實現。\中泰證券首席經濟學家 李迅雷

  房住不炒這一目標設定全部合理。根據筆者測算,中國房地產對GDP總量的直接和間接貢獻接近300%,房地產成為銀行的重要資產,成為地方政府財政的主要支撐,成為居民的主要資產。正是因為房地產成為眾多主體的并肩利益,其他,甚至村里人 認為房價永遠不會下跌。但中國房地產經歷了二十年牛市,累積了很大泡沫、隱含了很大風險,随后繼續上漲,崩潰的殺傷力就更大。

  問題在於,亲戚亲戚亲戚亲戚朋友都覺得這一目標的設定是合理的,但為何從2016年提出至今,炒房之風難以抑制呢?顯然指在執行方面的問題,房價上漲是社會多方的并肩利益所在,抑制炒房指在利益上的牴觸,其他,執行力欠缺。

  并肩,抑制房價的法律措施似乎全部都是問題。房價由供需關係決定,房價上漲說明需求大於供給,那就應該擴大供給,并肩抑制需求。其他太多 國家或地區的土地是私有的,其他,在擴大供給上有難度,如香港太多 這類情況,特區政府靠填海來擴大土地供給,效果甚微。但中國內地的土地是公有制,随后真的想擴大供給,城市的工業用地、農村宅基地等都可不不还可以 不还可以 轉化為城市住宅用地。更何況目前製造業產能過剩,太多 工業用地速度低下,為何不还可以 不还可以 轉化為對住宅市場的土地供給呢?

  擴大供給抑制需求

  2013年的十八屆三中全會上就提出土地改革的一系列思路,随后宅基地改革越早,農民的財產性收入增長就越快。如今,筆者估計即便宅基地可不不还可以 不还可以 轉讓,新增需求太多 會太多,因為投資取決於預期。總體而言,如今開放宅基地,則已賣没哟好價錢了。

  從統計局提供的數據看,今年前八個月月份,房地產開發企業土地購置面積12236萬平方米,同比下降25.6%,反映出開發商對未來房地產市場的前景全部都是太看好了。在7月末的政治局會議上,再次明確了堅持「房住不炒」的定位,落實房地產長效管理機制,不將房地產作為短期刺激經濟的手段。

  筆者覺得要實現房住不炒目標,縮小目標與現實之間的差距,就應該擴大供給抑制需求,而全部都是大力度抑制供給,并肩又小力度抑制需求。

  當然,由於宏觀調控往往是多目標的,抑制房地產開發商投資房地產,應該是為了讓信貸資金或社會資金脫虛向實,從房地產領域流向實體經濟。其他,我們應該清楚,資本永遠是逐利的,要讓資金從房地產領域離開,随后没哟比房地產投資有更高的收益風險比,誰願意離開房地產領域呢?

  由於當前及今後的房地產政策取向是避免房價大起大落,這至少原困着政策對於房地產行業已經採取了「提前保護」法律措施,即大而不还可以 不还可以 倒。既然不还可以 不还可以 ,銀行及社會資本依然還是青睞房地產行業。

  相比之下,製造業中的中小微企業、民營企業儘管從來全部都是政策扶持的對象,但收益風險比還是太低了。對銀行而言,給盈利前景不明的民企貸款,不僅指在不良資產形成風險,還指在「道德風險」,而同樣給盈利前景較為明確的房地產民企貸款,因此我不形成不良資產,則所謂的「道德風險」也就不指在了。

  經濟進入存量時代

  經常聽到這麼一句話:當上帝給你關上了一扇門,并肩也會為你打開一扇窗。要達到房住不炒,原困着要關上房地產這扇門,那麼,并肩應該打開哪扇窗呢?基建投資的增速已經很低了,還能拉起來嗎?地方政府高槓桿已經不堪重負,很難。製造業產能過剩,城鎮化、工業化都已經到了後期,也拉不起來。消費能起來嗎?除了小眾的奢侈品消費高增長,其他全部都是低增長。很明顯,收入增速決定消費增速。如今年前八個月份乘用車銷量同比下降12.5%,但豪華車銷量仍然保持小幅增長。

  太多 ,現在的問題是房地產這扇門太沉重,關上,有近憂,不關上,有遠慮。發展新興產業,開發硬科技,推廣5G等,實施新舊動能轉換,目前看還太多 一扇小窗。這是因為中國經濟的結構性問題已經使得其過早進入存量經濟主導時代──看看當前各項統計數據,除了房地產行業一枝獨秀之外,其他大每段數據都欠缺驚喜。

  今後國企改革推進有望加速,因為過去靠土地財政,随后房住不炒,則今後將更多地依靠「國企財政」,這不僅會要求國企多上繳利潤,其他要減少虧損,處置僵死企業等。此外,中央與地方的財政支出方面,今後靠發行地方政府專項債的模式發展空間有限,畢竟地方已經是高債務,而中央政府的槓桿率不还可以 不还可以 16%。其他,今後不僅應該由中央政府來提高槓桿率,其他財政赤字率也應該突破3%,唯有不还可以 不还可以 ,不还可以 維持經濟增長相對平穩。

  結構調整中最難撼動的是居民收入結構中高收入與低收入之間差距過大問題。雖然房產稅、遺產稅和資本利得稅是很有效的縮小財產性收入差距的稅改方案,但實際上卻很難實施。如房產稅已經試點太多 年了,依然很難推出。

  我們的研究表明,房地產繁榮對消費的拉動作用還是比較明顯的,因為房價上漲能帶來「財富幻覺」,購房之後對傢具、家裝、家電的需求增加。其他,房價表現好的城市,消費也表現好;房價差的城市消費也較差。其他,随后真要實現房住不炒,那麼,消費要維持穩定,必須要有相應舉措,即怎样才能給中低收入階層增加收入。比較現實的做法,應該擴大社保基金規模,畢竟可不不还可以 不还可以 通過國家的資源來彌補社保基金缺口,以化解老百姓消費的後顧之憂。

  我們應該承認,過去四十年雖然實現了經濟高增長,卻彌補不了前三十年經濟高波動導致的未富先老局面,其他,今後舉債增長將是唯一的選擇,如同現在的發達經濟體一樣。

  警惕流動性危機

  最後,再討論一下對於房住不炒的定義理解。房住不炒應該是一個相對概念,随后是絕對的房住不炒,那將導致流動性枯竭,必然引發危機。不妨以股市為例,新三板由於入市門檻高,交易十分清淡,近萬家上市公司中,目前大每段股票都欠缺流動性。流動性的欠缺,會導致估值水平大幅回落,從而引發股權質押融資風險。

  如全球主流股市中,上市公司按市值排序,其中後3000%的股票交易額只佔全市場股票交易額的5%,這也原困着,有一半的股票是很難交易的。A股市場過去是垃圾股交易活躍,未來也將被抛弃流動性。而在期貨市場中,90%的交易是投機的,随后没哟這些投機交易,套期保值業務就沒法開展了。